खेती की जमीन बेचने पर कब और कितना लगेगा टैक्स? जानें टैक्स छूट पाने के खास नियम

भारत में खेती की जमीन बेचना केवल एक सौदा नहीं है, बल्कि इससे जुड़े टैक्स नियमों को समझना भी एक बड़ी चुनौती है। वित्त मंत्री निर्मला सीतारमण फरवरी 2026 में केंद्रीय बजट पेश करने वाली हैं, ऐसे में जमीन की बिक्री पर होने वाली कमाई और उस पर लगने वाले टैक्स यानी कैपिटल गेन्स टैक्स के मौजूदा नियमों को जानना आपके लिए बहुत फायदेमंद हो सकता है। असल में हर खेती की जमीन को टैक्स के नजरिए से संपत्ति या कैपिटल एसेट नहीं माना जाता है। टैक्स लगेगा या नहीं, यह इस बात पर निर्भर करता है कि आपकी जमीन गांव में है या शहर के पास।

कब नहीं देना पड़ता कोई टैक्स?

आयकर नियमों के अनुसार, अगर आपकी खेती की जमीन किसी ग्रामीण इलाके में स्थित है, तो उसे कैपिटल एसेट नहीं माना जाता। इसका सीधा मतलब यह है कि ऐसी जमीन को बेचने पर आपको कोई कैपिटल गेन्स टैक्स नहीं देना होगा। ग्रामीण जमीन की पहचान उसके नगरपालिका या छावनी बोर्ड से दूरी और वहां की जनसंख्या के आधार पर की जाती है। उदाहरण के लिए, अगर किसी क्षेत्र की आबादी 10 हजार से 1 लाख के बीच है, तो नगरपालिका की सीमा से 2 किलोमीटर दूर स्थित जमीन ग्रामीण मानी जाएगी। इसी तरह 1 लाख से 10 लाख की आबादी वाले शहर से 6 किलोमीटर और 10 लाख से ज्यादा आबादी वाले शहर से 8 किलोमीटर दूर स्थित जमीन पर कोई टैक्स नहीं लगता है।

टैक्स की दरें और शहरी जमीन के नियम

अगर आपकी जमीन ऊपर दी गई शर्तों को पूरा नहीं करती है, तो वह शहरी खेती की जमीन मानी जाएगी और उसे बेचने पर आपको टैक्स देना होगा। साल 2026 के नियमों के मुताबिक, अगर आप जमीन को 24 महीने से ज्यादा समय तक रखने के बाद बेचते हैं, तो उस पर 12.5 प्रतिशत की दर से लॉन्ग टर्म कैपिटल गेन्स (LTCG) टैक्स लगेगा। इसमें इंडेक्सेशन का लाभ नहीं मिलता है। हालांकि, 23 जुलाई 2024 से पहले खरीदी गई जमीन पर आप इंडेक्सेशन के साथ 20 प्रतिशत टैक्स का विकल्प चुन सकते हैं। वहीं, अगर जमीन खरीद के 24 महीने के भीतर बेची जाती है, तो उस पर 20 प्रतिशत की दर से शॉर्ट टर्म कैपिटल गेन्स (STCG) टैक्स देना पड़ता है।

धारा 54बी के तहत कैसे बचाएं टैक्स?

अच्छी बात यह है कि सरकार आपको यह टैक्स बचाने का मौका भी देती है। आयकर अधिनियम की धारा 54बी के तहत, अगर आप खेती की जमीन बेचकर उससे मिलने वाले पैसे को दूसरी खेती की जमीन खरीदने में लगाते हैं, तो आपको टैक्स छूट मिल सकती है। यह छूट केवल व्यक्तिगत टैक्सपेयर और हिंदू अविभाजित परिवारों (HUF) को ही मिलती है। इसके लिए शर्त यह है कि बेची गई जमीन का इस्तेमाल पिछले कम से कम 2 साल से खेती के काम में हो रहा हो। आप बेची गई जमीन से हुए मुनाफे को नई जमीन खरीदने में लगाकर टैक्स देनदारी को शून्य कर सकते हैं।

टैक्स छूट का पूरा लाभ उठाने के लिए आपको पुरानी जमीन बेचने के 2 साल के भीतर नई खेती की जमीन खरीदनी होगी। अगर आप इनकम टैक्स रिटर्न भरने की तारीख तक नई जमीन नहीं खरीद पाते हैं, तो आपको मुनाफे की रकम को कैपिटल गेन्स डिपॉजिट स्कीम के तहत बैंक खाते में जमा करना होगा। ध्यान रहे कि अगर आप नई खरीदी गई जमीन को 3 साल के भीतर दोबारा बेच देते हैं, तो पहले मिली हुई टैक्स छूट वापस ले ली जाती है। इसी तरह, अगर बैंक खाते में जमा पैसा 2 साल के भीतर इस्तेमाल नहीं होता है, तो उस पर भी दोबारा टैक्स लग जाता है। इसलिए नियमों का सही पालन करके ही आप अपनी मेहनत की कमाई को टैक्स से बचा सकते हैं।